"Barovizyon Hukuki Sohbetler - İnşaat Hukuku 2. Bölüm" Briefing Dokümanı
Giriş:
Bu doküman, "Barovizyon Hukuki Sohbetler - İnşaat Hukuku 2. Bölüm" başlıklı kayıttan elde edilen bilgileri özetlemektedir. Programda kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve bu sözleşmelerin hazırlanmasında dikkat edilmesi gereken hukuki hususlar ele alınmaktadır. Özellikle "Anahtar Teslimi" kavramı, sözleşmede bulunması gereken zorunlu maddeler ve avukatların inşaat sözleşmesi hazırlarken dikkat etmeleri gereken teknik detaylar vurgulanmaktadır.
Temel Temalar ve Önemli Fikirler:
- Anahtar Teslimi Kavramı ve Yapı Kullanma İzni:
- "Anahtar teslim kelimesinin geçmesi Eee anahtar verilip içeriye girilmesini anlatır Aslında Evet fakat Eee hangi aşamadır bu hangi aşamadır Anahtar teslimi aşaması kavramı ya da deil evet Yapı kullanma izninin alınmasını anlatır Yapı kullanım izninin alınmasını anlatır"
- Anahtar teslimi ifadesi, Yapı Kullanma İzni'nin (oturma izni) alınmasıyla ilişkilidir. Sözleşmede bu ifadenin geçmesi, teslimin bu belge ile ispatlanacağını gösterir.
- Eğer sözleşmede "anahtar teslimi" veya "yapı kullanma izni" ifadeleri yer almıyorsa, fiili teslim (iş bitirme belgesi alınması) yeterli kabul edilir.
- Ancak Yapı Kullanma İzni alınsa dahi, inşaatta aykırılık, eksiklik veya bozukluk varsa teslim gerçekleşmiş sayılmaz. İnşaat hukuku şekilden ziyade öze önem verir.
- İnşaat Sözleşmesinde Bulunması Gereken Maddeler:
- Konu ve Kapsam: Projenin detayları, blok sayısı, kat sayısı, bağımsız bölümlerin niteliği (dükkan, mesken) ve büyüklükleri, hisse oranları net bir şekilde belirtilmelidir.
- Tapu Kaydı: Arsanın tapu kaydı incelenmeli, maliklerin tamamı, arsanın büyüklüğü, hisseli olup olmadığı, takyidat (şerh, ipotek vb.) olup olmadığı ve imar engeli olup olmadığı sözleşmede belirtilmelidir.
- İmar Durumu: İnşaat sırasında imar durumunda değişiklik olabileceği düşünülerek, mevcut imar durumu sözleşmeye yazılmalıdır. Değişiklikler, tarafların çıkarlarını eşit oranda etkilemelidir.
- Blok, Kat ve Bağımsız Bölüm Sayısı ve Nitelikleri: Özellikle dükkan ve meskenlerin konumu, cephesi, katı gibi detaylar sözleşmede belirtilmelidir. Projenin sözleşmeye uygun olması ve tarafların haklarının korunması açısından önemlidir.
- Arsa Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri: Arsayı teslim etmek, arsa payını devretmek ve vekaletname vermek gibi yükümlülükler belirtilmelidir.
- Yüklenicinin Hak ve Yükümlülükleri: Yapılan harcamalar karşılığında bağımsız bölümlerin devrinin sağlanması yüklenicinin hakkıdır. İnşaata başlama zamanı, kullanılacak malzeme standartları (demir, çimento vb.), teknik şartnameye uygun imalat yapılması yüklenicinin yükümlülükleridir.
- İş Programı: Sözleşmenin imzalandığı tarihten Yapı Kullanma İzni'nin alındığı tarihe kadar olan inşaat sürecinin takvime bağlanması çok önemlidir. Her aşama için bir yaptırım (gecikme cezası gibi) belirlenmelidir.
- İnşaat Süresi: İnşaat ruhsatının alınma süresi ve inşaatın tamamlanma süresi açık ve net bir şekilde belirtilmelidir.
- Gecikme Tazminatı ve Gecikme Cezası: Gecikme tazminatı, Borçlar Kanunu madde 125/1 gereğince rayiç bedel üzerinden hesaplanır. Bu nedenle sözleşmeye ayrıca bir gecikme tazminatı maddesi yazılmasına gerek yoktur. Ancak gecikme cezasının istenebilmesi için sözleşmede yer alması ve miktarının belirtilmesi gerekir.
- Yükleniciye Devredilecek Bağımsız Bölümler: Devir koşulları, zamanı, ipotekli olup olmadığı gibi detaylar belirtilmelidir.
- İpotek: İpotek konulmuş ise, ipotek bedelinin ne zaman kaldırılacağı açıklanmalıdır.
- Teslim Şekli: Arsa sahibi arsayı ve yüklenici inşaatı nasıl teslim edecekleri (tutanakla vb.) belirlenmelidir.
- İnşaat Giderleri: İnşaat giderlerinin kim tarafından nasıl karşılanacağı (Yapı Kullanma İzni giderleri dahil) belirtilmelidir.
- Kira Parası: İnşaat süresince kira parası ödenecekse, miktarı belirtilmelidir.
- Maliyet Dışına Çıkmama: Türk Borçlar Kanunu madde 480 gereğince maliyetin dışına çıkılamaz. Edimler arasında denge bozulursa, yüklenici dava açarak dengenin yeniden kurulmasını isteyebilir.
- Sözleşmenin Devredilmezliği ve Tapuya Şerh: Bu hususlar sözleşmede yer almalıdır.
- Vekaletname: Yükleniciye verilecek vekaletnamenin içeriği çok önemlidir. Belediyedeki işlemler, tapu müdürlüğündeki işlemler, kadastrodaki işlemler, kentsel dönüşüm müdürlüğündeki işlemler, İSKİ ve İGDAŞ'taki işlemler için yeterli yetkilerle donatılmış olmalıdır.
- Paylaşım Krokisi: Sözleşmenin eki niteliğindedir ve ayrılmaz parçasıdır.
- Avan Proje: Sözleşmenin eki niteliğindedir ve ayrılmaz parçasıdır. Malikler, bağımsız bölümlerinin konumunu ve büyüklüğünü bu proje sayesinde bilebilirler.
- Teknik Şartname: Kullanılacak malzemelerin (parke, pencere vb.) niteliği ve markası gibi detaylar belirtilmelidir. Sözleşmenin eki niteliğindedir ve ayrılmaz parçasıdır. Betonun kalitesi (C30, C35 gibi) sözleşmeye ayrı bir madde olarak yazılmalıdır.
- Avukatların Dikkat Etmesi Gerekenler ve Tavsiyeler:
- İnşaat hukuku ile ilgilenen bir avukatın bir mühendis ve bir mimar ile çalışması tavsiye edilir. Özellikle teknik konularda (Avan proje, teknik şartname vb.) uzman görüşü almak önemlidir.
- Hazır (indirme) sözleşmeler kullanılmamalıdır. Her sözleşme, arsanın, imar durumunun, yüklenicinin ve arsa sahibinin özel durumlarına göre hazırlanmalıdır.
- Tarafların iradelerine uygun, somut ve net bir sözleşme hazırlanmalıdır.
Sonuç:
"Barovizyon Hukuki Sohbetler - İnşaat Hukuku 2. Bölüm" programı, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanmasında dikkat edilmesi gereken hukuki ve teknik detayları kapsamlı bir şekilde ele almaktadır. Özellikle avukatların, sözleşme hazırlarken tarafların haklarını koruyacak şekilde, detaylı ve net maddeler oluşturmaları gerektiği vurgulanmaktadır. Teknik konularda uzman görüşü almak ve hazır sözleşmelerden kaçınmak, olası uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önemlidir.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder