GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNDE GÜNCEL SORUNLAR VE ÇÖZÜM ÖNERİLERİ. HAKAN AKDOĞAN - AV.ALİ BAŞARAN

 

Ana Temalar:

• Gayrimenkul Sektörünün Genel Durumu: Türkiye'de gayrimenkul sektörünün ekonomik önemi, istihdama katkısı ve karşılaştığı hukuki sorunlar vurgulanmaktadır. 2024'ün zor bir yıl olduğu, para politikalarındaki sıkılaştırmanın etkileri, kira artışlarındaki anlaşmazlıklar ve krediye erişimdeki zorluklar belirtilmektedir.
• Yatırım Aracı Olarak Gayrimenkul: Türk halkının gayrimenkule olan ilgisi, güvenli bir liman olarak görülmesi ve son yıllarda yaşanan ekonomik gelişmeler (kur korumalı mevduat, enflasyon) nedeniyle gayrimenkule yönelme eğilimi üzerinde durulmaktadır. Ancak, banka mevduat faizleri ve enflasyon arasındaki ilişki konusunda vatandaşların bilinçlendirilmesi gerektiği vurgulanmaktadır.
• Kira Uyuşmazlıkları ve %25 Sınırı: Kira artışlarındaki %25 sınırı uygulamasının getirdiği sorunlar, ev sahibi-kiracı anlaşmazlıkları, tahliye davaları ve kira tespit davalarındaki artış ele alınmaktadır. Bu düzenlemenin başlangıçta kiracıları koruma amacı taşıdığı ancak enflasyonun yüksek seyretmesiyle ev sahiplerini mağdur ettiği belirtilmektedir.
• Sosyal Konut ve Konut Sahipliği Oranı: Konut sahipliği oranının düşüşü, sosyal konut üretiminin önemi ve bu konudaki eksiklikler vurgulanmaktadır. TOKİ ve yerel belediyelerin sosyal konut projelerindeki rolü, orman vasfını kaybetmiş arazilerin değerlendirilmesi ve mülkiyet hakkının önemi üzerinde durulmaktadır.
• İlan Portalları ve Tüketici Mağduriyetleri: İlan portallarındaki düzenleme eksiklikleri, sahte ve yanıltıcı ilanlar, tüketici mağduriyetleri ve sektörün itibar kaybı ele alınmaktadır. Ticaret Bakanlığı'nın bu konudaki mücadelesi ve getirilen yeni düzenlemeler (yetki belgesi, ilan doğrulama) değerlendirilmektedir.
• Sosyal Medya Erişim Engelleri: Emlak işletmelerinin sosyal medya hesaplarına getirilen erişim engellerinin sektör üzerindeki olumsuz etkileri, pazarlama faaliyetlerinin kısıtlanması ve ilan portallarına bağımlılığın artması üzerinde durulmaktadır. Ticaret Bakanlığı ile yapılan görüşmeler ve çözüm önerileri tartışılmaktadır.
• Kişisel Verilerin Korunması: Kişisel Verileri Koruma Kanunu'nun getirdiği iyileşmeler, ancak yine de yaşanan veri sızıntıları ve bunun gayrimenkul sektöründeki olası riskleri ele alınmaktadır. Vatandaşların ada parsel bilgilerine kolayca ulaşılabilmesi ve bunun yol açabileceği sorunlar vurgulanmaktadır.
• Taşına Haseti Yönetmeliği ve Denetim: Taşına Haseti Yönetmeliği'nin getirdiği düzenlemeler, ancak denetim noktasındaki eksiklikler ve kayıt dışı faaliyetlerle mücadeledeki zorluklar ele alınmaktadır. Yetki belgesi almış emlak işletmelerinin denetiminin kolaylığı, ancak kayıt dışıyla mücadelede yeterli sonuç alınamaması üzerinde durulmaktadır.
• Turizm Amaçlı Kiralamalar (Airbnb): Kısa dönem kiralamaların (Airbnb) aile yapısına zarar veren yönleri, güvenlik sorunları, vergi kaçakları ve haksız rekabet gibi konular ele alınmaktadır. Bu alandaki yeni düzenlemeler, güvenlik önlemleri, vergi gelirleri ve uzun dönem kiralama piyasasına etkileri değerlendirilmektedir.
• Kentsel Dönüşüm: Türkiye'nin deprem gerçeği, kentsel dönüşümün önemi, karşılaşılan zorluklar (vatandaşların beklentileri, finansman sorunları, planlama eksiklikleri) ve mahalle bazlı dönüşümlerin gerekliliği vurgulanmaktadır. Kentsel dönüşümün bir "beka sorunu" olduğu ve doğru adımların atılmaması halinde büyük sıkıntılar yaşanabileceği belirtilmektedir.
• Yabancılara Konut Satışı: Yabancılara konut satışının azalması, nedenleri (deprem, siyasi tartışmalar, yetersiz düzenlemeler) ve fiyatlar üzerindeki etkisi ele alınmaktadır. Vatandaşlık verilmesi konusundaki farklı görüşler, global rekabetçilik ve nitelikli yabancı yatırımcıların önemi üzerinde durulmaktadır.
• Konut Finansmanı (Mortgage): Konut finansmanı modellerinin Türkiye'deki durumu, uzun vadeli ve düşük faizli kredilerin önemi, konut sahipliği oranını artırma potansiyeli ve bu alandaki düzenleme eksiklikleri ele alınmaktadır.
• E-Devlet Kira Sözleşmeleri: Kira sözleşmelerinin e-devlet üzerinden yapılabilmesi imkanı, vergi kaçaklarının önlenmesi ve değer haritalarının oluşturulması açısından olumlu bir gelişme olarak değerlendirilmektedir. Ancak, geleneksel kira kontratı uygulamasının yaygınlığı ve emlak işletmelerinin bu sürece entegrasyonunun önemi vurgulanmaktadır.
• Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri (Maketten Satış): Maketten satışlardaki riskler, vatandaşların yönetim planını okuma ve sosyal alanların kullanımı hakkında bilgi alma gerekliliği üzerinde durulmaktadır.
• Emlak Profesyonellerinin Önemi: Emlak profesyonellerinden hizmet almanın önemi, risklerin ortadan kaldırılması, doğru fiyat tespiti, yönetim planı hakkında bilgi edinme ve tasarruf sağlama gibi avantajları vurgulanmaktadır.

Önemli Alıntılar:

• "2024 yılı gayrimenkul sektörü açısından Eee Aslında biraz zor bir yıl oldu diyebiliriz özellikle Eee bildiğiniz gibi Eee para politikalarında bir sıkılaştırma vardı ve çok disiplinli bir şekilde Eee uygulandı..." (00:02:17)
• "...Türk Milleti olarak hepimizin en çok sevdiği yatırım aracı ve en çok da sağlam sağlam bir liman olarak gördüğümüz gayrimenkul konuta yöneldi" (00:03:34)
• "Bizim Eee bu sürecin başından itibaren hep şunu söyledik Ali Bey özellikle % 25 eee artışı ilk getirildiği yıl Eee bildiğiniz gibi Sizler daha konuya hakimsiniz eee bir düzenleme ile birlikte Eee borçları kanunundaki bir düzenlemeye ek bir düzenlemeye getirerek geçici süreliğine % 25'lik bir artış Eee maddesi eklendi..." (00:11:13)
• "artan fiyatlarla beraber e Ali Bey kiraların hani geri gelmesi de çok da mümkün gözükmüyor bunu anca Eee bizim sosyal konut politikalarıyla Çözebileceğimiz Düşünüyorum" (00:17:40)
• "Çünkü Eee ilan portallarında Eee herhangi bir düzenlemeye tabi olmadıkları için Eee orada kişiler kendilerini bir mülk sahibi olarak gösterebilir veya kişiler kendilerini bir emlak danışmanı gibi Emlak firması gibi gösterip ilanlar yayınlayıp sahte aldatıcı yanıltıcı ilanlar üzerinden çok ciddi şekilde tüketici mağduriyeti yaşatıyor lardı..." (00:19:58)
• "kentsel dönüşüm başlığı gerçekten çok derin çok Yetkin Eee benim çok Eee Uzmanlık alanım değil Ben sadece Eee Bu binalarda yaşayan Eee Vatandaşlarımızın ne düşündüğünü ne hissettiğini Biliyorum bu taraftan da bu mülkleri pazarlayan meslektaşlarımızın buraları pazarladığı yaşadıkları sorunları ve sıkıntıları biliyorum..." (01:00:32)
• "yabancı yatırımcı bizim ülkemizden konut falan almıyor Yani bunu net bir şekilde söyleyebiliriz" (01:02:50)
• "morgu dediğimiz daha uzun dönem yani kira öder gibi ev sahip olma 15 yıl 20 yıl Eee gibi sürelerde çok daha Eee düşük Eee Kredi imkanlarıyla Eee yapılan bir uygulama Normalde ülkemizde de zaman zaman Eee oranların çok düşük olarak özellikle biliyorsunuz pandemi döneminde tam çıkış evresinde böyle bir Eee % 70'ler 0.70 Hatta bir yıl e ötelemeli taksitli olan kampanyalar da yapıldı bunlardan da faydalanan birçok da vatandaşımız oldu..." (01:16:05)
• "Aslında o % 5'lik Eee hiç etkilemeyecek yani sektörü etkilemeyecek bir oran bir anda Eee emsale dönüştüğü için Biz yabancıya Eee yani eee iki Eee farklı fiyat Eee fiyatımız olduğu için olmaması gerekirken O da durduğumuz yerde kendi yapmış olduğumuz yanlıştan dolayı yine yabancıyı suçluyoruz yabancının suçu yok ki..." (01:07:39)
• "Bence hem var hem yok Hem var hem yok Nasıl oluyor söyleyeyim şimdi siz bir pazarda Eee o pazarın % 5'i kadar yani % 5'i yabancıya satılan konutun % 4'ü 5'i yabancı alıyorsa o % 5 % 195'e etkilemez" (01:07:00)

Özet:

Kaynak, Türkiye'deki gayrimenkul sektörünün karmaşık ve çok yönlü sorunlarını ele almaktadır. Enflasyon, kira uyuşmazlıkları, sosyal konut eksikliği, ilan portallarındaki düzenleme sorunları, yabancılara konut satışı, kentsel dönüşüm ve konut finansmanı gibi birçok konuda detaylı analizler sunulmaktadır. Sektör temsilcilerinin görüşleri, vatandaşların yaşadığı sorunlar ve çözüm önerileri de dikkate alınarak, gayrimenkul sektörünün daha şeffaf, düzenli ve sürdürülebilir bir yapıya kavuşması için atılması gereken adımlar tartışılmaktadır.