KİRA HUKUKU - MUĞLA BAROSU ONLINE SEMİNER

"KİRA HUKUKU-ONLİNE" videosunun detaylı bir özetini ve hangi sorulara cevap verdiğini aşağıda bulabilirsiniz:

• Giriş
  • Muğla Barosu tarafından düzenlenen kira hukuku konulu online eğitim.
  • Yargıtay uygulamalarına göre kira sözleşmeleri ve güncel yansımaları ele alınacak.
  • Türkiye'deki kira hukukunun önde gelen isimlerinden Yargıtay 13. Hukuk Dairesi üyesi Hikmet Kanık'ın sunumu.
• Program Akışı
  • Sunumun ardından soru-cevap bölümü.
  • Soruların uygulama hataları ve dosya üzerinden olması gerektiği vurgusu.
• Açılış Konuşması
  • Hikmet Kanık'ın Muğla Barosu üyelerini selamlaması.
  • Online eğitimin önemi ve içeriği hakkında genel bilgi.
  • Sunumdaki görüşlerin şahsi olduğu ve Yargıtay'ı bağlamayacağı belirtilmesi.
• Kira Sözleşmesinin Tanımı
  • Kira sözleşmesinin iki tarafı: kiraya veren ve kiracı.
  • Kiraya verenin temel edimi: bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte yararlanmasını kiracıya bırakmak.
  • Kiracının temel edimi: kullandığı ve yararlandığı karşılığında kiraya verene bir bedel ödemek.
  • Borçlar Kanunu'ndaki "kiralayan" tabirinin "kiraya veren" olarak değiştirilmesinin sebebi.
• Kira Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri
  • Kiraya verenin yükümlülükleri: kiralananı sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına uygun olarak teslim etmek ve sözleşme süresince bu şekilde bulundurmak.
• Kira Hukukunda Temel İlkeler
  • Sözleşme serbestisi ilkesi.
    • Kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak şartıyla sözleşme ile düzenleme yapılabilir.
  • Kamu düzeni ilkesi.
    • Dava açılması için öngörülen sürelere ilişkin hükümler kamu düzenine ilişkindir.
  • Dürüstlük ve hakkın kötüye kullanılması ilkesi.
    • Herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.
• Kira Mevzuatı
  • Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) kira hukukunu düzenlemesi.
  • Diğer özel kanunlardaki (örneğin, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu) kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemeler.
  • 7226 sayılı Kanun ile pandemi sürecinde kira borcunun ödenmemesi ve tahliye konularında yapılan düzenlemeler.
• Mevzuatın Uygulama Sırası
  • Sözleşme hükümleri.
  • Özel kanun hükümleri.
  • Türk Borçlar Kanunu hükümleri.
• Birlikte Mülkiyet Halinde Kiraya Veren Olma
  • Paylı mülkiyet.
    • Pay ve paydaş çoğunluğu ile sözleşme yapılabilir.
    • Sözleşme dışı kalan paydaşların hakları.
  • Elbirliği mülkiyeti.
    • Tüm ortakların ittifakıyla karar alınması gerekir.
    • Ortaklardan birinin tek başına sözleşme yapması durumu.
• Yeni Malikin Dava Açma Hakkı
  • TBK 310. maddeye göre sözleşmenin doğrudan yeni malike geçmesi.
  • TBK 351. maddeye göre yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye davası açma hakkı.
• Kira Sözleşmelerinde Ehliyet
  • Tam ehliyet şartı.
  • Evli eşler bakımından durum.
  • Malik olma şartı.
  • Temsil veya vekalet yetkisi.
• Davada Taraf Ehliyeti
  • Gerçek ve tüzel kişiler.
  • Siyasi partiler ve okul aile birlikleri.
  • Mirasçılar ve adi ortaklıklar.
• Birlikte Kiracılık
  • Birden çok gerçek veya tüzel kişinin kiracı olması durumu.
  • Kiracılar arasındaki sorumluluk.
  • Tahliye davalarında tüm kiracılara ihtar yapılması ve dava açılması zorunluluğu.
• Kira Sözleşmesinin Niteliği
  • İki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olması.
  • Belirli ve belirsiz süreli olarak yapılabilmesi.
  • Sürekli borç ilişkisi kuran bir sözleşme olması.
  • Fesihte dönme şeklinde sonuç doğurmaması.
  • Rızai bir sözleşme olması.
• Kira Sözleşmesinin Temel Unsurları
  • Kullanım veya kullanımla birlikte yararlanma (kiralanan).
  • Tarafların anlaşması.
  • Kira bedeli.
• Kira Sözleşmesinin Şekli
  • Şekil serbestisi ilkesi.
  • Sözlü, yazılı veya resmi (noter veya tapu sicili) yapılabilmesi.
  • İspat şartı.
• Kira İlişkisinin İspatı
  • Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 200. maddesindeki yıllık kira bedeli sınırı.
  • Tanıkla ispat sınırı.
  • Yazılı delil, senet, ikrar veya yemin gibi diğer deliller.
  • İmza inkarı halinde yapılacak işlemler.
  • Noter düzenlemesi veya onaylaması durumunda imza inkarının mümkün olmaması.
• Sona Erdiğini İspatı
  • Tarafların karşılıklı anlaşması (ikale).
  • Fesih veya dava yoluyla sona erdirme.
  • Kiralananın boşaltılması ve anahtarın teslimi.
• Kira Sözleşme Unsurlarında Uyuşmazlık
  • Kira bedeli veya kiralama konusunda uyuşmazlık çıkması.
  • Kira başlangıcının belirlenmesi.
  • Yazılı akitte inkarın aksi yazılı belge ile kanıtlanması.
  • Sözlü akitte tarafların dinlenmesi ve delillerin değerlendirilmesi.
• Görevli Mahkeme
  • Sulh Hukuk Mahkemesi'nin görevli olması.
  • Ticari davalarda da Sulh Hukuk Mahkemesi'nin görevli olması.
  • Görevsizlik kararı verilemeyecek durumlar.
  • İcra mahkemelerinin yetkisi.
• Yetkili Mahkeme
  • Genel yetkili mahkeme.
  • Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi.
  • Sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi.
  • Yetki itirazı ve süresi.
• Kira Davalarında Kanun Yolu İncelemesi
  • İstinaf ve temyiz incelemesi.
  • İstinaf mahkemelerinin kararları.
  • Temyiz incelemesinde dikkat edilecek hususlar.
• Kira Türleri
  • Genel hükümlere tabi kiralar.
    • Taşınır veya taşınmaz kiraları.
  • Konut ve çatılı işyeri kiraları.
    • Kiracının korunması ilkesinin en üst düzeyde olduğu tür.
  • Ürün kiraları.
    • Taşınır veya taşınmaz malın ya da ticari işletmenin konusunu oluşturduğu kiralar.
  • 2886 sayılı Kanuna tabi kiralar.
    • Kiraya verenin genel bütçeye tabi kamu kurumu olması gerektiği.
• Kiracının Borçları
  • Kiralananı özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermek.
  • Kira sözleşmesinin bitiminde kiralananı iade etmek.
  • Ayıpları bildirmek.
  • Kira bedelini ödeme.
• Kira Bedeli
  • Belirli veya belirlenebilir olması gerektiği.
  • Para dışında bir şey olabileceği.
  • Kira tespit davası.
  • Paylı mülkiyette kira tespiti.
  • Elbirliği mülkiyetinde kira tespiti.
• Temerrüt İhtarı
  • TBK 315. maddeye göre şartları.
  • İhtar sonrasında kira bedelinin ödenmesi.
  • Senet veya çek verilmesinin ödeme anlamına gelmediği.
  • Banka havalesi ile ödeme.
  • Kira bedeli uyuşmazlığı.
• Yabancı Para ile Kira
  • 13 Eylül 2018 tarihinden sonra getirilen kısıtlamalar.
  • Dövizle kira yasağı ve istisnaları.
  • Dönüşüm usulü.
• Kira Bedeli Ödeme Zamanı
  • Peşin veya taksitle ödenebileceği.
  • Sözleşmede ödeme zamanı belirtilmemişse.
  • KDV ve stopaj.
  • Vergi kaçakçılığı.
• Kira Bedellerinin Belirlenmesi
  • Yeni düzenlemeler ve ÜFE oranı.
  • Yabancı paralı döviz ismi olan kiralarda.
• Yeni Türk Borçlar Kanunu Uygulaması
  • Endeks dönemi.
  • Sözleşmede artış şartı ve oran belirlenmişse.
  • Sözleşmede artış şartı var ama oran yoksa.
  • Sözleşmede artış öngörülmemişse.
• Hak ve Nesafet Dönemi
  • Kiralananın durumu.
  • Emsallere göre rayiç kira bedeli.
  • Kiracının süresine göre indirim.
• Kira Tespit Davasında Usül
  • Dava açma zamanı.
  • İhtiyati tedbir kararı.
  • Harç ve giderler.
• Uyarlama Davaları
  • Enflasyon ve ekonomik nedenler.
  • Sözleşmeye bağlılık ilkesi.
  • Beklenmeyen hal (clausula rebus sic stantibus).
• TBK 138. Madde
  • Sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyen olağanüstü durumlar.
  • Edimler arası dengenin bozulması.
  • Dürüstlük ilkesi.
• Coronavirüs Salgını ve Uyarlama
  • Salgının işyerlerinin kapanmasına veya tüketici tercihlerinin değişmesine etkisi.
  • İşletme şartlarının zorlaşması ve gelirlerin etkilenmesi.
  • İşletmenin faaliyetini sürdürmesinin beklenememesi.
  • Kira parasının hakkaniyete uygun olacak şekilde indirilmesi.
• Uyarlama İhtiyacının İncelenmesi
  • Tüm faaliyetlerin aynı oranda etkilenmemesi.
  • Sözleşmeye göre değerlendirme.
  • Olumlu ve olumsuz uyarlama koşulları.
  • Medeni Kanun 2/2 vakası.
• Kanun Hükümlerine Göre Değerlendirme
  • Olağanüstü durum haline ilişkin kanun hükümleri.
  • Sözleşmenin yapıldığı sırada tarafların öngöremeyeceği bir durum.
  • Mücbir sebep.
• Corona Virüsü Salgını
  • Olağanüstü durumlar niteliği.
  • Borçludan kaynaklanmayan hal.
  • Mevcut olguların kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırı düşürecek derecede değişmiş olması.
• Talepler
  • Sözleşmenin yeni koşullara uydurulması.
  • Bedelde indirim.
  • Sürenin kısaltılması veya ilave edilmesi.
  • Sözleşmeden dönme.
• Sözleşmedeki Faaliyete Etkisi
  • Etkilenme yoksa değerlendirmeye gerek yok.
  • Sözleşmede tarafların hangi olayların mücbir sebep sayılacağını kararlaştırabilmesi.
• Medeni Kanun 2. Madde
  • Zarar görenin aksini istemiş olmadıkça veya kanun aksini öngörmedikçe.
  • Zarar gören en iyi giderim imkanı sağlayan sorumluluk sebebine göre talepte bulunabilir.
• Sözleşme Hükümleri
  • Kiraya verenin hiçbir sınıf halinde kiralananın kullanılmaması halinin sorumluluğunu üzerine alması.
• Sözleşme Türüne Göre Özel Bir Düzenleme Olup Olmadığı
  • TBK 301. madde.
  • TBK 331. madde.
• Kiralananın Kullanılmaması Halinde Kiracının Durumu
  • TBK 124. maddesi.
  • Önemli sebeplerle kira sözleşmesinin feshi.
• TBK Genel Hükümleri
  • TBK 136, 137, 138. maddeler.
  • Sürekli tam ifa imkansızlığı.
  • Geçici ifa imkansızlığı.
  • Aşırı ifa güçlüğü.
• TBK 97
  • Ödemezlik defi.
• Olumlu Uyarlama Şartı
  • Kiraya veren aleyhine olması halinde kıymeti harbiyesi var.
• Olumsuz Uyarlama Şartı
  • Konut ve çatılı işyeri kiralarında mümkün değil.
• Mücbir Sebep Halinde Olması
  • Tüm otoritelerce kabul edilmesi.
  • Salgın hastalıklar.
• Pandemi Nedeniyle Uyarlama
  • Salgın doğrudan veya dolaylı uyarlama.
  • Konut kirasının herhangi bir etkisinin olmadığı.
  • Sözleşme öncesinde salgın hukuku öngörülmeyen öngörmüştü beklemeyin nasıl bir durum geleyim.
• Sözleşme Hükümleri
  • Bakımından değerlendirilmelidir.
  • Sebeple kısmı kullanmaya engel ip olma durumunda salgının doğrudan korkutucu etkisine bağlı olabilir veya yasaklamaları bağlı olabilir.
  • Uyarlama için temel şaka dönemde kira bedelinin ödenmemesi veya ihtirazı kayıtla ödenmiş olması gerekir.
• İfa İmkansızlığı
  • Doğa olayları kamu makamlarının engellemeleri veya üçüncü kişinin eylemleri gibi önceden kesilmeyecek baslayacak nedenlerle gerçekleşmişse borçlu Hiç müzik odan sorun unutmaz.
• TBK 136/2
  • İfa imkansızlığı bulundu da kiraya verin ki Ne olacak işte karar verilmelidir.
• Altıncı Hukuk Dairesinin Tarihinde Verdiği Bir Karanlığında Yaptırıp Bir Emsan Uygulamayla Burada Yeri Gelmişken Belirtmek İstiyorum
  • Sürekli tahmin gazlı oluşturması 136 maddede düzenlenmiş bu nasıl olur Corona virüsü salgını öncesinde kira sözleşmesinin ifası başlamıştır belirli söyle gittim süre bitiminde Bu açık sona erdiği için artık sürekli tam imkansız hali orada sürecinde gerçekleşmiş olup Burada ise 136 maddedeki düzenleme açık iki taraflı sözleşmelerde Edirne olağanüstü bir durum nedeni yerine getiremiyorsa kaçta yemez edilemediği için de edimini ifa ettim edemeyen para karşı tarafın edimin ifasını isteyemez iki taraflı sözleşme ve ve bunların ifasını istemeyecektir ve peşin ödemeli kiralarda durmasını olacak kira bedeli kapalı dönemde kapsayacak şekilde 536 da ki sürekli ve tamiri imkansız varsa karşılıklı borç geniş çalışma imkansız posta kutuları boşluk araştırırsan almış olduğu ediniz gereği gereği Bu süre vermiş hepsini geri dönmesi ve da veya daha sonraki sırada mahsup günü gelebilir sürekli dediğimiz çalışma daha hepiniz bulaşma gibi fasulyesi olarak konusu kalma.
• Kiralanan Corona Sürecinde Etkilenen Etkilenen Faaliyet Işıl Da Kullanması Mümkün Olabilir Örneğin Bir Kiralananda Gelincik Kıraathane Olarak Kiralandı Şu Anda Kıraathaneler Kapalı Ve Dolayısı İle Aynı Yerde Fırın Açma İmkânı Var Veya Kısmi İfa İmkansızlığı Olan Restoran Olarak Değerlendirilmesi Mümkün Ama Kiraya Veren Bizim Kiraya Verdiği İçin Veya Bu Yerlerde Kullanılmadığı İçin Kira Bedelinden Şu Kaldığı Süre Ne Zamana Kadar Devam Edecek Dolayısıyla Bizim Kiracı Mızın Buradan Tahliye Edilmesi Veya Çalışması Tesbihle Ortadan Kaldırılması Halinde Kiraya Verenin Bu Yeri Alternatifle Kullanma Amaçları Doğrultusunda Değerlendirilmesi Mümkün Resmi Bu İmkanın Da Elinden Alınması Gerekiyor Ama Bir Yerde Kiracının Da Olması Lazım Dolayısıyla Kiracı Bakımından Da Aktı Tamir Süresi Gündeme Geldiği Gibi Kiraya Veren Bakımından Da Dakika Tamir Süresi Var Kiracıda Melek Ki Kıraathane Olarak Bir Yeri Kullanmak İçin Kiraladı Ama Kendisinin Yerim Kişisel Becerisi Var Bizde Ki Başlık Yapabiliyor Veya Kuaförlükte Yapabiliyor Dolayısıyla Kiralanana Farklı Bir Faaliyet Alanına Alanında Değerlendirilmesi Mümkün Olduğu Gibi Ve Faaliyet Alanı Değiştirebilir Görü
• Buradaki Değerlendirmemiz İle Şimdi Değerlendirmelerimiz Da Birbirinden Çok Farklı Hale Geldi Orada Aktı Tamir Süresi Diye Bir Kriteri Hiç Gündeme Getirmiyoruz Çünkü Hikayesi Var Üç Dört Ay Sonrasında Tabi İnşallah Şu Andaki Görebildiğimiz Kadarını Bir Hepimize Biraz Daha Etkileyeceği Benzemek Etkilenme Kira Sözleşme Yanımda Daha Fazla Daha Sürekli Yani Akla Tamam De Sizinde Artık Uyuşmazlıklarda Değerlendirileceği Mi Düşünüyorum Yargıtay'ın Emsal Kararların Da Da Bu Aktarma Süresi Bazı Durumlarda Değerlendirilmiş Dolayısıyla Türk Medeni Kanunu Kapsamında İnsanlar Genel Olarak Ne Kadar Zaman Bu Duruma Atılabilecek Değer Burada Değerlendirmesi Lazım Yani 324. Maddeyi Zaten Daha Önce Söylemiştim Yani Kiralanan Kiracının Kullanımına Ama De Tutulduğu Sürece Kiracının Kullanmıyorum Ben Bu Yeri Burası Kira Bedelini Ödememesi İçin Geçerli Değil Dolayısıyla Bu Düzenlemenin Muhalifinden Giderse Yukarıdaki Şartlar Tam Olarak Yerine Getirmemiş Kiralananın Kirazlı Tarafından Keyfi Olmayan O Hesabın Sürekli Kullanamam Halinde Kira Bedelinin Ödenmesi Gerektiği Sonucuna Ulaşılabilir Yani Dolayısıyla Mücbir Sebep Kaynakları Bir Kullanamama Varsa Varsa Tabii Ki Kiralanan Kiracının Elinde Olduğu Halde Kira Bedelini Ödememesi Gerekiyor Yani Güç Bir Sebep Kullanıma Engel Olduğu İçin Ama Herhangi Bir Kullanıma Engel Olma Durumu Yok Hiçbir Sebep Yok Bizim Kiracımız Keyfi Olarak Ben De Geri Horon Adın Etkilendim Bu Yere Kullanmıyorum Mesela Bir Fırının Veya Bir Koleji'nin Hep Örnekleri Bunlar Üzerinde Veriyorum Çünkü Hepimiz De Görüyoruz Bunların İş İmkanları Arttı Veya Bir Teknoloji Firması Şu Anda Gördüğünüz Gibi Eğitimleri Bile Artık Online Yapıyoruz Ya Bir Telefon Firması Veciha Sen Firması Bu Kurumadan Çok Kötü Etki Bu Soru İşaretleri İle Karşılaşır Dolayısıyla Sözleşmedeki Ku
• 47 331 Madde Acil 52 Şu An Artık İçin Artık Uygulanabilir Dolayısıyla Annemi Sürecindeki Kiralananın Kullanılmaması Veya Kullanıma Hazır Bulundurmamız Olağanüstü Bir Fesih Sebebi Oluşturur Dolayısıyla Burada Ki Yasak Ve Sürelerine Yani Bildirir Misiniz Olarak Edilebilir Bu Halde İşte Kiraya Veren Veya Kiracı Buradaki Olağanüstü Fesih Hakkını Hem Kiracı Kullanabilir Ev Kiraya Veren Kullanabiliyor Dolayısıyla Kiraya Veren Ve Kiracı Kullandığımda Tabii Ki Olağanüstü Fesih Sebebi Var Mı Yok Mu Değerlendirilir Artı Bu Sebeple Karşı Tarafta Oluşan Zararın Tazminat Olarak Giderilmesi Gerekir Mi Gerekmez Mi Onu Da Beğendiğimiz Lazım Tabii Ki Kur'an Nedeniyle Olağanüstü Fesih Gerçekleştiği İçin Yani 1110 Ne Olduğundan Dolayı Tarafsız Kusurunun Bulunmadığı Dikkate Alınarak Bak Benim Görüşüm Tazminatı Gerekmediği Görüldü Olacaktır Bir Salgın Döneminde Bu Uyarlamak Gündeme Geldiği Gibi Birtakım Niye Uzakta Değişikler Yapıldı Evet Bu Da Seni 5'Te İcra Takiplerinin Durdurulması Ünleme Geldim Başka Bir Kararıyla 7126 Sayı
• Arabuluculuk
  • Uyarlama davalarında zorunlu arabuluculuğa tabi olup olmadığı tartışması.
• İhtiyati Tedbir
  • Uyarlama davalarında ihtiyati tedbir kararı verilip verilmeyeceği.
• Fesih Yoluyla Sona Erdirme
  • Kiracının temerrüdü nedeniyle fesih (TBK 315).
  • Kiraya verenin fesih yetkisi.
  • Haklı ve haksız fesih durumları.
• Dava Yoluyla Sona Erdirme
  • Gereksinim nedeniyle tahliye.
  • Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye.
  • Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye.
• Tahliye Davalarında Usul
  • Fesih bildirimlerinin yazılı olması.
  • Tahliye davalarının bölünemezliği.
  • Dava açma süresi.
  • Husumet.
• Tahliye Nedenleri
  • İki haklı ihtar nedeniyle tahliye (TBK 352).
  • Kiracının tahliye taahhüdü (TBK 352).
  • Gereksinim nedeniyle tahliye (TBK 350).
  • Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye (TBK 350).
• İhtar
  • Şartları.
  • İhtarın içeriği.
• Ödeme
  • Şekli.
  • İspatı.
• Sözleşmeye Aykırılık
  • Kiralananı özenle kullanma borcuna aykırılık (TBK 316).
• Sürenin Bitimi
  • Belirli süreli sözleşmelerde (TBK 347).
  • Belirsiz süreli sözleşmelerde (TBK 329).
• Tahliye Taahhütnamesi
  • Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları.
  • Boş tahliye taahhütnamesi.
  • Tarihinin sonradan doldurulması.
• İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
  • Şartları.
  • Dava açma süresi.
• Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi Halinde
  • Kiralananın gözden geçirilmesi ve hasar tespiti (TBK 335).
  • Eski ve yeni Borçlar Kanunu arasındaki farklar.
  • Bildirim yükümlülüğü.
  • Olağan kullanım ve kötü kullanım.
  • Boya badana durumu.
• Sorular ve Cevaplar
  • Marina'ya tekne bağlama sözleşmesi.
  • Paylı mülkiyette kira sözleşmesi.
  • Kira bedelinin bankaya yatırılması.
  • Sözleşmenin uzun süreli olması.
  • Kiraya verenin vefatı.

Bu video aşağıdaki alanlarda bilgi almak isteyenler için yararlı olabilir:

• Kira sözleşmesi hazırlama ve yorumlama.
• Kira hukuku mevzuatı ve uygulamaları.
• Kira uyuşmazlıklarının çözümü.
• Tahliye davaları.
• Uyarlama davaları.
• COVID-19 salgınının kira sözleşmelerine etkisi.

Video, özellikle kira sözleşmelerinin hazırlanması, yorumlanması, sona erdirilmesi ve uyuşmazlıkların çözümü konularında detaylı bilgiler sunmaktadır.